商品房交易研究

雷星虎等：我國(guó)商品房預(yù)售制度的保全與廢止

始于1979年改革開放后。

奧斯汀認(rèn)為，法律*重要的目的是研究實(shí)在法的實(shí)際存在。1988年，全國(guó)人大通過《憲法修正案》，規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。自此，土地有償有限使用制度得以確立。同年，全國(guó)人大通過了新的《中華人民共和國(guó)土地管理法》。此后，我國(guó)房地產(chǎn)立法的地位不僅有所提高，而且房地產(chǎn)法律調(diào)整的對(duì)象和范圍也不斷擴(kuò)大。場(chǎng)地。但由于商品房需求的普遍性和較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期，房地產(chǎn)企業(yè)在起步階段普遍面臨開發(fā)資金短缺的問題。為解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先期建設(shè)資金不足問題，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻，增加商品房供給激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)人大常委會(huì)第八次會(huì)議召開1994年7月第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)通過了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。這部全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)的法律借鑒了香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式預(yù)售許可證翻譯模板，正式建立了商品房預(yù)售制度。 . 此后，國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，建設(shè)部的《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)管理規(guī)定》都對(duì)該制度作出了相應(yīng)的具體規(guī)定。由于這些法律、行政法規(guī)、規(guī)章對(duì)預(yù)售制度的規(guī)定比較零散，我們對(duì)其進(jìn)行了歸納分析，認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度文本主要包括以下幾個(gè)方面：

（一)商品房預(yù)售集中管理制度。2004年7月20日，建設(shè)部修訂了《城市商品房預(yù)售管理辦法》第四條規(guī)定：國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)集中管理負(fù)責(zé)全國(guó)城市商品房預(yù)售管理工作；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門某管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理工作；市、縣建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)管理部門某管理。人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房的預(yù)售管理工作。

（二)商品房預(yù)售條件的法定制度。因《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條細(xì)化，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條2004年修訂的《房屋》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：一是已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證；二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證并已持有施工許可證；三是在提供預(yù)售商品房的基礎(chǔ)上，開發(fā)建設(shè)投入的資金達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，并已確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期。

自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出批準(zhǔn)或者不批準(zhǔn)預(yù)售的答復(fù)。經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證書。; 如不同意預(yù)售，應(yīng)說明理由。

（四)商品房預(yù)售廣告限制制度。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定預(yù)售許可證翻譯模板，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告，商品房預(yù)售銷售廣告應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》 另外，《城市商品房銷售管理辦法》第23、42條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人明確標(biāo)明《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售合同》簽訂前，《示范合同》。否則，給予警告，責(zé)令限期改正，可以并處一萬元以上三萬元以下的罰款。

委托代理人辦理合同登記手續(xù)。委托代理人的，應(yīng)當(dāng)提供書面授權(quán)委托書。

（六)商品房預(yù)售專項(xiàng)制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于相關(guān)項(xiàng)目建設(shè). 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條進(jìn)一步授權(quán)規(guī)定：商品房預(yù)售監(jiān)管的具體辦法由房地產(chǎn)管理部門制定。 ，預(yù)售款必須用于項(xiàng)目竣工前相應(yīng)房地產(chǎn)的建設(shè)。

（七)預(yù)售商品房權(quán)屬登記制度。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條規(guī)定：縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。因開發(fā)企業(yè)自房屋交付之日起90日內(nèi)，購(gòu)房者未能取得房屋所有權(quán)的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)予以證明。承擔(dān)違約責(zé)任，但開發(fā)企業(yè)與采購(gòu)方有特殊約定的除外。